Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 11. Mai 2007 ein Reihenhaus des Klägers in W. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007; der Beklagte zu 2 zog aus dem Reihenhaus aus. Die Mietzahlungen gingen beim Kläger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Mit Schreiben vom 7. April und 13. Mai 2008 mahnte der Kläger die verspäteten Zahlungen ab. Die Mietzahlungen erfolgten seit April 2008 durch das Jobcenter. Dieses ist trotz Vorlage der Abmahnungen des Klägers durch die Beklagte zu 1 nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Mit Schreiben vom 11. Juni 2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf verspätete Mietzahlungen. Er begehrt die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht hat zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist. Diese Würdigung weist keinen Rechtsfehler auf.

Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

Urteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09

AG Weilheim i. OB – Entscheidung vom 19. August 2008 – 1 C 214/08

LG München II – Entscheidung vom 10. Februar 2009 – 12 S 4884/08

Quelle: Pressemitteilung Nr. 217/09 vom 21.10.2009

Sachverhalt:

Die Beklagte hatte für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war u. a. folgendes vereinbart:

“§ 13 Schönheitsreparaturen

1.Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2….

3.1Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens

alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und

alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.”

Der Kläger hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Entscheidungsgründe:

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundesgerichtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.

Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.

Nach Pressemitteilung des BGH zum Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06 -

Vorinstanzen:

OLG Düsseldorf vom 4. Mai 2006 – 10 U 174/05

LG Düsseldorf vom 18. November 2005 – 15 O 143/05

Aus dem Urteil (bearbeitet und gekürzt):

Sachverhalt:
Mit ihrer am 28.06.2007 beim Arbeitsgericht Bremen-Bremerhaven eingegangen Klage wendet die Klägerin sich gegen eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung der Beklagten. Die Klägerin ist seit dem 01.04.1994 nebenberuflich als Pflegekraft bei der Beklagten, die einen ambulanten Pflegedienst betreibt, beschäftigt. Das durchschnittliche Bruttoarbeitsentgelt liegt bei € 520,00 pro Monat. Bei der Beklagten sind rund 40 Mitarbeiter beschäftigt; es besteht ein Betriebsrat. Mit Schreiben vom 18.06.2007, das der Klägerin nach ihrer Darstellung am 19.06.2007 zuging, nach dem Vortrag der Beklagten ihr jedoch am 18.06.2007 per Boten überbracht wurde, kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Bl. 4 d. A. verwiesen. Die Tätigkeit der Klägerin besteht darin, Patienten zu Hause zu pflegen und zu versorgen. Für die Pflegekräfte, so auch für die Klägerin, werden bei der Beklagten täglich Einsatzpläne gefertigt, auf denen die zu pflegenden Patienten mit den zu erledigenden Aufgaben aufgeführt werden. Auch ist die jeweilige Uhrzeit angegeben, in welchem Zeitraum die Patienten zu versorgen sind. Die Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter haben dann die zu erledigenden Arbeiten auf dem Einsatzplan abzuzeichnen, so dass die Beklagte in die Lage versetzt wird, dem Patienten oder dem Leistungsträger entsprechend die Leistungen in Rechnung zu stellen. Auf den Einsatzplänen sind von den Mitarbeiterinnen bzw. Mitar-beitern der Beginn und das Ende der täglichen Arbeitszeit aufzuschreiben. Anhand dieser Informationen werden die Arbeitsstunden berechnet und die Lohnabrechnungen erstellt. Dies gilt auch für die Klägerin. (…)
Der Klägerin wird vorgeworfen diese Eintragungen zu ihren Gunsten falsch gemacht zu haben.

Entscheidungsgründe:
(…) Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten war am 18. bzw. 19.06.2007, dem Tag des Zugangs der Kündigung, weder ein dringender Tatverdacht gegeben, noch hatte die Beklagte, wenn man dieser Auffassung nicht folgt, ihre Aufklä-rungspflicht, die Voraussetzung für eine Verdachtskündigung ist, erfüllt.
Ein dringender Tatverdacht für einen Arbeitszeitbetrug, der zumindest in der ersten Instanz und auch in der Anhörung des Betriebsrats Kern des Vorwurfes war, ist nicht gegeben. Zwar ist richtig, dass die Klägerin am 02.06.2007 falsche Angaben zu dem Beginn und Ende ihrer Arbeitszeit gemacht hat. Im Ergebnis hat sie aber ihre Arbeitszeit lediglich um eine Stunde verschoben. Denn ihre normale Arbeitszeit endete gegen 11:30 Uhr. Die Kläger wurde aber unstreitig noch um 12:45 Uhr im Lager angetroffen und ließ sich auch zu dieser Zeit noch erklären, wie ein Verband, den sie nach Auffassung der Beklagten bei einer Patientin falsch angelegt hatte, richtig angelegt wird. Die Behauptung der Beklagten, die Klägerin habe „vermutlich” das Dienstauto dazu benutzt, um auch private Einkäufe zu tätigen, ist durch nichts, aber auch gar nichts, belegt. Tatsachen hierfür hat die Beklagte schon gar nicht vorgetragen. Es handelt sich insoweit um reine Unterstellungen und Vermutungen. Die Beklagte konnte, ohne dass eine weitere Aufklärung erfolgte, deshalb zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nicht von einem dringenden Tatverdacht ausgehen, sondern lediglich von einer sicherlich pflichtwidrigen Verletzung von Arbeitsvertragspflichten, die dahin geht, den Arbeitgeber davon zu unterrichten, wenn die Arbeit verspätet aufgenommen wird und auch korrekte tatsächlich abgeleistete Arbeitszeiten in den Einsatzplan einzutragen. Diese Verletzung der Verpflichtungen ist allerdings ihrerseits kein Verdachtsmoment, der geeignet ist, das für die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses erforderliche Vertrauen bei einem verständigen und gerecht abwägenden Arbeitgeber zu zerstören, sondern eine immer wieder vorkommende Pflichtverletzung, die sicher auch mit einer Abmahnung geahndet werden kann. Dabei ist auch die sehr lange – nach dem Vortrag in diesem Rechtsstreit auch im Wesentlichen unbeanstandete – Tätigkeit der Klägerin im Be-trieb der Beklagten zu berücksichtigen. Die Klägerin war zum Zeitpunkt der Kündigung schließlich 13 Jahre für die Beklagte tätig. Ein dringender Tatverdacht des Arbeitszeitbetruges ist mithin nicht gegeben.

Die Beklagte hat darüber hinaus auch nicht alles denkbar Mögliche zur Aufklärung des Vorwurfs des Arbeitszeitbetruges getan, obwohl dies ohne weiteres möglich und auch besonders, wenn die Aufklärung zeitnah zum 02.06.2007 erfolgt wäre, effektiv gewesen wäre. Die Beklagte hätte nämlich, bevor sie die Klägerin mit Vorwürfen, die noch nicht einmal wie oben dargelegt, einen dringenden Tatvorwurf begründen, konfrontiert, die von der Klägerin an diesem Tag zu versorgenden Patienten befragen müssen. Es handelt sich um behinderte und ältere Menschen, deren Erinnerungsvermögen sicher unmittelbar nach einem bestimmten Vorfall noch einigermaßen „in Takt ist”, zumindest besser als nach 2 Monaten. Die Beklagte hätte dann den Vorwurf des Arbeitszeitbetruges mit konkreten Tatsachen und Vorhaltungen machen können. So hat sie allein aus der Tatsache, dass die Klägerin morgens eine Stunde zu spät gesehen wurde, ohne Berücksichtigung, dass die Klägerin aber auch eine Stunde später als ihre Arbeitszeit eigentlich endete, noch im Betrieb war, Rückschlüsse gezogen, die nicht auf Tatsachen begründet waren. Die Verletzung der Aufklärungspflicht führt zur Unwirksamkeit der Kündigung

Auch die Anhörung der Klägerin ist aus diesem Grund nicht ordnungsgemäß erfolgt. In der „Gesprächsnotiz” vom 12.06.2007 heißt es: „Gesprächsanlass: Verspäteter Dienstbeginn 2.6.2007 um vermut-lich über 60 Minuten, ohne dass Rückmeldung an den Notdienst bzw. PDL erfolgte, außerdem wurde Arbeitszeit auf dem Touren-plan nicht angepasst sondern so wie ihre Tour geplant war notiert.” Es wurden der Klägerin dann jedoch keine Tatsachen präsentiert, aus der sich der Verdacht des Arbeitszeitbetruges ergab, sondern die Klägerin wurde von Frau L. gebeten, den Sachverhalt zu erklären. Die Klä-gerin hat dann eine in der Tat nicht besonders glaubwürdige Erklärung abgegeben. Aber auch aus dieser Erklärung ergibt sich kein Verdacht für eine Tätigkeit, denn weder sind Beschwerden bei der Beklagten, dass die Klägerin nicht oder nicht ordnungsgemäß an diesem Tag gearbeitet hätte, eingegangen, noch ist erkennbar, aus welchen Tatsachen denn nun die Be-klagte den Arbeitszeitbetrug ableiten will. Es wird sogar in der Gesprächsnotiz darauf hingewiesen, dass Frau P. Frau S. , die Klägerin, um ca. 12:45 Uhr im Lager angetroffen hat und ihr nun erklären konnte, wie „der Verband angelegt wird”. Die weitere Bemerkung, „dass Frau S. auch in der Vergangenheit schon mal nach ihrer Tour mit dem Dienstfahrzeug einkaufen gefahren ist und deshalb auch die Möglichkeit besteht, dass sie dieses am 02.06.2007 auch getan hat und deshalb erst um 12:45 Uhr im Lager war”, ist – wie schon erwähnt – eine reine Vermutung der Beklagten. Die Beklagte selbst hat mithin der Klägerin keine Tatsachen, die auf einen Verdacht des Arbeitszeitbetruges hinweisen – mit Ausnahme des verspäteten Dienstbeginns -, erläutert. Die Beklagte hat ihr auch keine Tatsachen vorgehalten und auch nicht vorhalten können, da eine Aufklärung nicht er-folgt war, die den Arbeitszeitbetrug im Laufe des Tages dadurch, dass die Klägerin bestimmte Patienten nicht angefahren oder versorgt hat, erhärten könnten. Sondern aus den eigenen Erklärung der Klägerin, die diese sicherlich nicht besonders geschickt, um ihre Verspätung zu rechtfertigen, abgegeben hat, ohne mit bestimmten Tatsachen konfrontiert zu sein, schließt die Beklagte nunmehr auf den Arbeitszeitbetrug. Die Erklärungen der Klägerin, die Tatsache, dass keine Beschwerden von den Patienten eingegangen sind, die Tatsache, dass die Klägerin dafür auch um 12:45 Uhr noch im Betrieb war, statt ihre Tätigkeit gegen 11:30 Uhr zu beenden, sind bei dieser Würdigung der Beklagten überhaupt nicht berücksichtigt worden. Wie schon ausgeführt, dass hier Arbeitspflichtverletzungen begangen wurden, die abmahnungswürdig sind, steht außer Frage. Aber es geht nicht um die Frage der Berechtigung einer Abmahnung, sondern um den schwe-ren Vorwurf sich eines Arbeitszeitbetruges verdächtig gemacht zu haben. Auch aus diesen Gründen ist die Verdachtskündigung unwirksam.
Das Nachholen von Aufklärungsmaßnahmen „im laufenden Prozess” ist unzulässig. (…)

Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.

Das entschied das Landgericht Coburg und wies die Klage eines Verpächters auf Pachtzahlung in Höhe von rund 17.000 € ab. Weil das Anwesen mit Schaben befallen war, war der Pachtzins nach Ansicht des Gerichts um 20 % herabzusetzen, so dass der Beklagte die Gelder einbehalten durfte.

Sachverhalt:

Seit 1985 hatte der beklagte Wirt die Gaststätte vom (in dem Anwesen wohnenden) Kläger gepachtet. Im Jahre 2002 wies er den Verpächter darauf hin, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, und zahlte ab 2003 nur noch reduzierte Pacht. Der Hausherr stellte sich auf den Standpunkt, nach den Vertragsbedingungen treffe den Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt. Die Schaben schadeten seinem Anspruch nicht, weil der Beklagte selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig sei. Er klagte die seiner Meinung nach offenen 17.000 € ein.

Gerichtsentscheidung:

Das Landgericht Coburg sah die Schabenproblematik aber anders und gab dem Beklagten Recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Wegen des Ungeziefers sei der Pachtzins um 20 % zu mindern, Zahlungen des Beklagten stünden nicht mehr offen.

Fazit

Inzwischen hat die zuständige Behörde – bei eingestelltem Gaststättenbetrieb – gegen den Verpächter übrigens eine Anordnung auf Beseitigung des Schädlingsbefalls erlassen. Das dürften die Schaben schade finden.

Nach einer Pressemiteilung des Landgericht Coburg Datum: 4. April 2008

(Landgericht Coburg, Urteil vom 9. Januar 2008, Az: 12 O 231/07; rechtskräftig)

Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06
Vorinstanzen:
AG Bremen – Urteil vom 21. Februar 2006 – 25 C 371/05 ./.
LG Bremen – Urteil vom 3. November 2006 – 4 S 112/06

(…)
Tatbestand:
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genannten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):

“Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.”

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

“Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.”

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.

Entscheidungsgründe: (…)

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.

Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprüfen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet deshalb möglicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesgerichts Bremen Verwendung.

Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 17. Februar 1993 – VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 227/06, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.

Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989 – VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung “Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben” kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem “einwandfrei renovierten” Zustand übergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird.

2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards – Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109).

b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3), kommt es dafür nicht an.

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.

III.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Antragsgemäß ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Formularklauseln in einem Mietvertrag fortgeführt, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten (Quotenabgeltungsklauseln).

Durch Urteil vom 18. Oktober 2006 (VIII ZR 52/06; Mitteilung der Pressestelle Nr. 141/2006) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit “starrer” Abgeltungsquote).

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklauseln mit “flexibler” Abgeltungsquote) im Einzelfall deshalb unwirksam sein kann, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt.

Dem Urteil vom heutigen Tag lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten, die er ihnen renoviert übergeben hatte. Nach dem Mietvertrag waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen (§ 16 Nr. 2 des Vertrags). Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert (§ 16 Nr. 4). Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel (§ 16 Nr. 7) lautete:

“Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.”

Mit ihrer Klage haben die Kläger Auszahlung ihres Kautionsguthabens verlangt. Gestützt auf den Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs hat der Beklagte die Aufrechnung mit einem von ihm geltend gemachten Gegenanspruch auf der Grundlage der Quotenabgeltungsklausel für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten zurückgewiesen.

1. Allerdings lässt die Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnung wie in dem zu entscheidenden Fall dem Mieter vom Vermieter renoviert übergeben worden ist. Ob oder mit welchem Inhalt Quotenabgeltungsklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen.

§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags ermöglicht bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn sie knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich. Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt.

Endet das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, besteht – ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume – Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis kann auf einfachere Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem hier gebildeten Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer zwei Jahre. Bei einer Regelfrist von fünf Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsquote von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist).

2. Die vom Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Dieses schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt. Dem wird die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht gerecht.

Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der “Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4″ dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Im oben gebildeten Beispielsfall führt dies zu einer Beteiligungsquote des Mieters von 4/10 (2/5).

Der Wortlaut der Klausel ermöglicht im Beispielsfall dem Vermieter aber auch eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7. Der Fristenzeitraum gemäß § 16 Nr. 2 bis 4 kann bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. Im Beispielsfall beträgt die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre. Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat.

Nach BGH Pressemitteilung Nr. 137/2007; v. 26.09.2007
Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06

Vorinstanzen:
AG Kiel – Urteil vom 4. November 2005 – 118 C 28/05
LG Kiel – Urteil vom 27. April 2006 – 1 S 263/05