Rechtsanwalt in Kiel

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: “Heizung muss dringend kontrolliert werden”. Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen, und den Beklagten (unter anderem) auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen.

Der Klägerin steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn die Klägerin hatte den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse “dringend kontrolliert” werden, machte eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor “vollendete Tatsachen” gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Nach PM Nr. 10/2008, Bundesgerichtshof Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06

Vorinstanzen:
AG Recklinghausen – 52 C 263/04 – Urteil vom 19. Dezember 2005
LG Bochum – 11 S 350/05 – Urteil vom 14. Juli 2006

Tipp:
Das heißt nicht, dass, wenn das Wasser aus allen Löchern spritzt, der Mieter nicht berechtigt oder verpflichtet ist, sofort Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter nicht zu erreichen ist. Bei einer großen abschließenden Reparatur muss selbstverständlich erst dem Vermieter die Möglichkeit zur Reparatur gegeben werden.

So gehen Sie richtig vor:
Zeigen Sie dem Vermieter den Mangel an. Am sichersten ist es, den Mangel schriftlich anzuzeigen. Wenn der Vermieter untätig bleibt, setzen Sie eine (angemessene) Frist zur Beseitigung des Mangels. Vom Zeitpunkt der Anzeige des Mangels bis zu seiner Behebung sind Sie berechtigt die Miete zu mindern.
Erst nach Ablauf der Frist sollten Sie selber handeln – zum Beispiel einen Handwerker beauftragen. Die dadurch entstandenen Kosten können dann von der Miete einbehalten werden.