Übernahme von Tilgungskosten für Eigenheim im SGB II


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Das Sächsische Landessozialgericht – L 2 AS 803/09 – hat am 05.05.2011 entschieden, dass unter bestimmten Umständen der Grundsicherungsträger (Jobcenter) verpflichtet sein kann, bei Besitzern von selbst bewohnten Eingenheimen neben den Schuldzinsen auch die Tilgungsraten zu übernehmen. Das Landessozialgericht hat sich damit auch der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts angeschlossen. Voraussetzung sei, dass ohne die Zahlung der Tilgungsraten der Verlust der Wohnung drohe.

Aus dem Urteil (bearbeitet und gekürzt):

(…) Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (BSG) schließt der Wortlaut des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II auch die Berücksichtigung von Tilgungsraten nicht aus. Als tatsächliche Aufwendungen für die Unterkunft kommen danach bei Eigentumswohnungen die gesamten Finanzierungskosten, mithin auch Tilgungsleistungen in Betracht. (…)

Vor dem Hintergrund der genannten Rechtsprechung des BSG, wonach in Ausnahmefällen nicht lediglich die Schuldzinsen, sondern sogar die Tilgungsraten zu übernehmen sind, schließt sich der Senat der Rechtsprechung des BSG ausdrücklich an und vertritt vorliegend die Auffassung, dass der Beklagte die monatlichen Raten der Kläger in Höhe von 345,00 EUR zu übernehmen hat, da sie unvermeidbar und auch angemessen sind.

a) Die Übernahme der Kosten war unvermeidbar. Nach der genannten Rechtsprechung des BSG (s. oben) müssen die Hilfebedürftigen vor einer Inanspruchnahme staatlicher Leistungen alles unternehmen, um die Tilgungsverpflichtungen während des Bezugs von Grundsicherungsleistungen so niedrig wie möglich zu halten. Dabei ist auch zu überprüfen, ob andere Möglichkeiten, wie etwa eine Tilgungsaussetzung oder –streckung, nicht gegeben waren (BSG, a.a.O., Rdnr. 30). Die Kläger zu 1) und 2) hatten sich bereits im Jahr 2002 im Rahmen des notariellen Kaufvertrags vom 31.07.2002 zur Zahlung der monatlichen Raten in Höhe von 345,00 EUR gegenüber den Verkäufern verpflichtet. Ihre Rechtstellung gegenüber den Verkäufern war dabei bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung insofern schwach, als bei Zahlungsrückständen in Höhe von drei Raten der Kaufpreis sofort vollständig fällig wurde. Alternativ hierzu hatten sich die Verkäufer ein vertragliches Rücktrittsrecht vorbehalten. Wie schon das SG geht hier auch der Senat davon aus, dass die Kläger ohne die Übernahme der Tilgungsleistungen gezwungen gewesen wären, ihr Haus aufzugeben. Im Rahmen einer Prognose drohte ohne Übernahme der Raten durch den Beklagten der Verlust des Hauses, welches gerade noch kein Eigenheim war. Die Kläger verfügten abgesehen vom Kindergeld, das speziell für die Bedarfe der Kinder gezahlt wird, über kein weiteres Einkommen, so dass sie die monatlichen Raten nicht aus eigenen Einkünften begleichen konnten.

Unter Berücksichtigung der vertraglichen Gestaltung des zwischen den Verkäufern und den Klägern zu 1) und 2) geschlossenen Kaufvertrags, insbesondere im Hinblick auf die Regelungen bezüglich einer Zwangsvollstreckung, lag eine abstrakte Gefährdung des „selbst genutzten Wohneigentums“ bei Ausbleiben der geschuldeten Zahlungen vor. Die Erbringung der Tilgungsleistungen war aus Sicht des Senats notwendig, um das selbst bewohnte Haus weiter nutzen zu können, wobei ohne Fortführung der Tilgung eine Aufgabe des Hauses unvermeidlich gewesen wäre (so auch: LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 19.11.2009, L 6 AS 374/06, Rdnr. 25 ff.).

Entgegen der Ansicht des Beklagten, die Kläger hätten gegenüber den Verkäufern eine Stundung oder Herabsetzung der monatlichen Raten versuchen müssen, hält der Senat auch ohne entsprechende Bemühungen die Übernahme durch den Beklagten für unvermeidbar, da den Klägern mit Beschluss vom 06.11.2006 vorläufig im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes die darlehensweise Übernahme der Raten durch den Beklagten zugesprochen worden war. Sofern von ihnen darüber hinausgehende Bemühungen durch den Beklagten erwartet worden wären, hätte dieser sich diesbezüglich gegenüber den Klägern verständlich machen müssen. Der Senat geht nicht davon aus, dass den Klägern während der Übernahme der Raten durch den Beklagten zu erwarten war, von sich aus zu prüfen, ob entsprechende Herabsenkungen oder Stundungen mit den Verkäufern verhandelbar wären (so auch LSG Niedersachsen-Bremen, a.a.O., Rd-Nr. 26). Hinzu kommt im vorliegenden Fall noch die Besonderheit, dass die Kläger zu 1) und 2) im streitigen Zeitraum zwischen dem 01.09.2006 und dem 28.02.2007 gerade noch nicht grundbuchmäßige Eigentümer des Hauses gewesen sind. Vielmehr war im notariellen Kaufvertrag vom 31.07.2002 gemäß Pkt. 3.2 die Bewilligung des Verkäufers zur Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch (Eigentumsumschreibung) noch nicht erklärt. Die Verkäufer hatten sich diese Bewilligung für die vollständige Begleichung des Kaufpreises durch die Käufer vorbehalten. Bis dahin waren die Kläger lediglich durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert, die allerdings im Rang dem Grundpfandrecht nachging. Damit war die Stellung der Kläger zu 1) und 2) im streitigen Zeitraum noch nicht die eines Eigentümers, vielmehr waren sie lediglich durch eine nachrangige Vormerkung dinglich gesichert. Damit zählte das von den Klägern bewohnte Haus auch (noch nicht) zum Vermögen der Kläger. Sie waren dinglich lediglich durch ein Anwartschaftsrecht – die Vormerkung – gesichert. Insofern sind die zum Haus- und Wohnungseigentum vom BSG in den genannten Entscheidungen vom 18.06.2008 (B 14/11b AS 67/06 R; B 14 AS 33/08; auch anders als LSG Bayern, Beschluss v. 10.10.2008, L 16 B 449/08, Rd-Nr. 19, zitiert nach Juris) auf den vorliegenden Fall zumindest nicht uneingeschränkt übertragbar. Vielmehr haben die „Tilgungszahlungen“ der Kläger zumindest teilweise auch Mietzinszahlungscharakter. Aus Sicht des Senats stellen diese Kosten daher noch eher unvermeidbare Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB dar, als wenn die Kläger bereits grundbuchmäßig eingetragen und daher tatsächlich schon Eigentümer wären. Denn zumindest vermehren die Tilgungszahlungen das Vermögen der Kläger so lange noch nicht, solange der Kaufpreis noch nicht vollständig beglichen ist. Hinzu kommt bei einem derart niedrigen Kaufpreis von 31.549,- EUR, dass die eigentliche Vermögensmehrung durch die Eigenleistung der Käufer in Form von Sanierungs- und sonstigen Handwerksleistungen erbracht wird und nicht durch den Preis, den die Käufer den Verkäufern entrichten.

Auf die Frage der konkreten Gefährdung des Eigentums, wie sie vom LSG-NRW in der Entscheidung vom 25.11.2010 (L 7 AS 57/08 Rd.-Nr. 56 ff., zitiert nach Juris) gefordert wurde, kommt es vorliegend aus Sicht des Senats nicht an, denn die Kläger haben mit der nachrangigen Vormerkung keine geschützte Vermögensposition.

Die Kläger verfügten auch über kein den Bedarf zunächst verminderndes einzusetzendes Vermögen, denn die Lebensversicherung des Klägers zu 1) mit einem Rückkaufswert von 8.000 EUR unterfällt dem Schonvermögen der Kläger nach § 12 Abs. 1, 1a S. 2 SGB II. Selbst das Haus unterfiele bei einer Größe von 100 m2 dem Schonvermögen des § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II, da es selbst genutzt wird und eine angemessene Größe hat. Insoweit ist auf die Werte des zweiten Wohnungsbauförderungsgesetzes abzustellen, das bei vier Personen auf eine angemessene Größe von 120 m2 abstellt.

b) Die Tilgungsraten sind auch angemessen. Die Finanzierungskosten einschließlich der Tilgungsleistungen können insgesamt vom Grundsicherungsträger nur bis zu der Höhe übernommen werden, die ein Hilfebedürftiger auch bei einer angemessenen Mietwohnung als Kosten der Unterkunft zu tragen hätte (BSG, a.a.O., Rdnr. 28). Nach Auffassung des Senats halten sich die von den Klägern geltend gemachten KdU auch im Rahmen der Angemessenheit der Kosten für Mietwohnungen (BSG, a.a.O., Nr. 28). Die Kläger bewohnten mit zunächst fünf und ab Mai 2006 dann sechs Personen ein 100 m2 großes Haus. Selbst bei Anwendung der Richtlinien des Beklagten, wobei hierbei nichts darüber gesagt ist, ob diese die Anforderungen an ein sogenanntes „schlüssiges Konzept“ im Sinne der Rechtsprechung des BSG erfüllen, sehen bei Bedarfsgemeinschaften von fünf Personen eine Mietwohnfläche von 95 bis 105 m2 vor und für eine weitere Person weitere 10 bis 15 m2 vor. Für Hauseigentum ist bei einer Größe von fünf Personen eine Angemessenheitsgrenze von 150 m2 vorgesehen, bei sechs Personen sogar 170 m2. Danach ist die Wohnfläche des Hauses von 100 m2 für fünf bzw. sechs Personen als angemessen zu bewerten.

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