Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.

Das entschied das Landgericht Coburg und wies die Klage eines Verpächters auf Pachtzahlung in Höhe von rund 17.000 € ab. Weil das Anwesen mit Schaben befallen war, war der Pachtzins nach Ansicht des Gerichts um 20 % herabzusetzen, so dass der Beklagte die Gelder einbehalten durfte.

Sachverhalt:

Seit 1985 hatte der beklagte Wirt die Gaststätte vom (in dem Anwesen wohnenden) Kläger gepachtet. Im Jahre 2002 wies er den Verpächter darauf hin, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, und zahlte ab 2003 nur noch reduzierte Pacht. Der Hausherr stellte sich auf den Standpunkt, nach den Vertragsbedingungen treffe den Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt. Die Schaben schadeten seinem Anspruch nicht, weil der Beklagte selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig sei. Er klagte die seiner Meinung nach offenen 17.000 € ein.

Gerichtsentscheidung:

Das Landgericht Coburg sah die Schabenproblematik aber anders und gab dem Beklagten Recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Wegen des Ungeziefers sei der Pachtzins um 20 % zu mindern, Zahlungen des Beklagten stünden nicht mehr offen.

Fazit

Inzwischen hat die zuständige Behörde – bei eingestelltem Gaststättenbetrieb – gegen den Verpächter übrigens eine Anordnung auf Beseitigung des Schädlingsbefalls erlassen. Das dürften die Schaben schade finden.

Nach einer Pressemiteilung des Landgericht Coburg Datum: 4. April 2008

(Landgericht Coburg, Urteil vom 9. Januar 2008, Az: 12 O 231/07; rechtskräftig)

BGH, Urteil vom 20. 7. 2005 – VIII ZR 347/ 04

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.
Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs. 1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.
Tatbestand:
Die Kläger mieteten von der Beklagten mit Mietvertrag vom 20. Januar 2002 eine Wohnung im Hause B. Straße in B. Als Miete war ein Betrag von 1. 288 € vereinbart nebst einer monatlichen Vorauszahlung von 194 € auf die Betriebskosten, somit insgesamt 1. 482 €. Bei Vertragsschluß leisteten die Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 3. 864 €, die dem Dreifachen der vereinbarten Nettomiete entsprach. Entgegen der Angabe im Mietvertrag, nach der die Größe der Wohnung “ca. 180 qm” beträgt, hat die Wohnung tatsächlich eine Fläche von 154, 83 qm.
Die Kläger haben im Hinblick auf die Flächenabweichung Rückzahlung der anteiligen Miete für die Zeit von März 2002 bis März 2003 verlangt und vorgetragen, die vereinbarte Bruttokaltmiete von 1. 482 € sei auf 1. 274, 25 € herabzusetzen, so daß ihnen Rückzahlungsansprüche von monatlich 207, 75 € zuständen. Abzüglich eines Betrages von 499, 44 € haben die Kläger eine Forderung von 2. 201, 31 € errechnet. Weiterhin haben sie teilweise Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 540, 33 € nebst Zinsen begehrt und gemeint, Maßstab für die zulässige Höhe der Sicherheitsleistung nach § 551 Abs. 1 BGB sei nicht die vereinbarte, sondern die aufgrund der geringeren Wohnungsgröße tatsächlich geschuldete Nettokaltmiete von 1. 107, 89 €. Damit habe die Beklagte den drei Monatsmieten übersteigenden Betrag zurückzuzahlen. Einen weitergehenden Feststellungsantrag haben die Kläger zurückgenommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils in Höhe von 1. 843, 03 € stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren ursprünglichen Zahlungsantrag weiter, soweit das Berufungsgericht die weitergehende Klage abgewiesen hat.

Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Die Kläger hätten einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf teilweise Rückzahlung der geleisteten Miete in Höhe von 1. 843, 03 €. Die von den Klägern geschuldete Miete sei aufgrund der tatsächlich geringeren Wohnungsgröße, die von der Angabe im Mietvertrag um 13, 98 % abweiche, gemindert. Der Betrag sei jedoch nicht ausgehend von der Bruttomiete, sondern anhand der Nettomiete zu berechnen. Dies gelte jedenfalls bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung. Zwar seien auch gezahlte Vorschüsse auf die Nebenkosten grundsätzlich Teil der Miete und stellten ein Entgelt für die Überlassung der Wohnung dar. Würde man aber diese Vorauszahlungen zur Berechnung des Minderungsbetrages einbeziehen, ergäbe sich eine doppelte Anrechnung. Denn die geringere Fläche einer Wohnung führe schon zu einem geringeren Anteil der aufgrund der Abrechnung nach Wohnfläche zu tragenden Nebenkosten. Es sei deshalb nicht gerechtfertigt, zusätzlich unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorschüsse einen höheren Minderungsbetrag anzunehmen.
Danach belaufe sich die Minderung nur auf 180, 19 € monatlich, so daß den Klägern abzüglich eines Betrages von 499, 44 € für die Zeit von März 2002 bis März 2003 ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 1. 843, 03 € zustehe.
Dagegen könnten die Kläger nicht teilweise Rückzahlung der geleisteten Kaution aus § 812 Abs. 1 BGB verlangen. Die Vereinbarung im Mietvertrag stelle hierfür einen Rechtsgrund dar. Der Umstand, daß die vereinbarte Miete wegen eines Mangels der Mietsache gemindert sei, führe nicht zur Unzulässigkeit der Vereinbarung über die Miete selbst.

II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Die Kläger haben einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückzahlung eines Betrages von 2. 193, 94 € wegen überzahlter Mieten im Zeitraum März 2002 bis März 2003. Ferner können sie einen weiteren Betrag von 540, 33 € verlangen, da die Kautionsvereinbarung in dieser Höhe unwirksam und die Beklagte insoweit zur Rückgewähr verpflichtet ist.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht von einer Minderung der monatlichen Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und von einem Anspruch auf Rückzahlung der deshalb zuviel gezahlten Miete ausgegangen, da die tatsächliche Wohnungsgröße von 154, 83 qm um 13, 98 % von der im Mietvertrag mit ca. 180 qm angegebenen Fläche abweicht.

a) Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen sind. Der Senat hält diese Ansicht auch für den Bereich der Wohnraummiete aus den Gründen des genannten Urteils für zutreffend.

b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gilt dies auch, wenn die Minderung der Miete auf einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung beruht. Auch eine solche Beeinträchtigung ist stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung des Vermieters mit der Folge, daß die gesamte Gegenleistung des Mieters gemindert ist, um die Gleichwertigkeit der Leistungen beider Vertragsparteien wiederherzustellen. Das Argument des Berufungsgerichts, in diesem Fall führe die Heranziehung der Nebenkostenvorauszahlungen bei der Berechnung des Minderungsbetrages zu einer doppelten Anrechnung der abweichenden Wohnungsgröße, ist nicht richtig.

Zwar wird die geringere Fläche bei der Ermittlung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten, soweit diese nach der Wohnfläche berechnet und auf den Mieter umgelegt werden, berücksichtigt. Eine “doppelte Anrechnung” erfolgt jedoch nicht dadurch, daß die Höhe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen gemindert ist. Leistet der Mieter aufgrund der Minderung nur geringere Nebenkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so daß ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt, als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte. Dies gilt auch, wenn – wie hier – der Mieter Rückzahlung bereits geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen verlangt.

2. Die Kläger haben ferner einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf anteilige Rückzahlung der erbrachten Kaution von 540, 33 €. In dieser Höhe haben die Kläger die Mietsicherheit ohne Rechtsgrund geleistet, da die Kautionsvereinbarung insoweit unwirksam ist (§ 551 Abs. 4 BGB).

a) Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich für die zulässige Höhe der Sicherheit ist die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Miete.

b) Dies gilt grundsätzlich auch bei einer Mietminderung. Ist die Miete aufgrund von Mängeln der vermieteten Wohnung nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so hat dieser Umstand im Allgemeinen keinen Einfluß auf die Berechnung der dreifachen Monatsmiete nach § 551 Abs. 1 BGB. Die zulässige Obergrenze der Mietsicherheit kann nicht jeweils davon abhängen, ob und gegebenenfalls welche Mängel vorliegen, in welchem Umfang der Mieter Mängel dem Vermieter nach § 536 a BGB anzeigt und inwieweit der Vermieter Abhilfe schafft. Denn die Kaution verfolgt gerade den Zweck, dem Vermieter Sicherheit auch im Falle streitiger Ansprüche, insbesondere aufgrund von Mängeln, zu geben.

c) Jedoch bemißt sich die zulässige Höhe der Mietsicherheit lediglich nach der geminderten Miete, wenn die Minderung auf Mängeln beruht, die bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegen und nicht behoben werden können. Hat der Vermieter eine Wohnung vermietet, die von Anfang an einen unbehebbaren Mangel aufweist, ist die Miete von vornherein und auf Dauer gemindert. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß in diesem Fall ein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkaution in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete nicht besteht. Vielmehr ist die geminderte Miete bei der Berechnung des Höchstbetrages nach § 551 Abs. 1 BGB zugrunde zu legen. Dies ist auch der Fall, wenn – wie hier – die tatsächliche Wohnungsgröße hinter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche zurückbleibt und die Miete deshalb gemindert ist. Eine Behebung dieses Mangels ist dem Vermieter nicht möglich. Folglich ist eine Kautionsvereinbarung nur zulässig in Höhe des Dreifachen der geminderten Miete; der darüber hinausgehende Betrag ist vom Mieter nach § 551 Abs. 4 BGB nicht geschuldet.

III. Das Berufungsurteil ist nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, so daß der Senat in der Sache selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Die im Mietvertrag mit 1. 482 € einschließlich Nebenkostenvorauszahlung vereinbarte Miete ist aufgrund der geringeren Wohnfläche im Vergleich zur Angabe im Mietvertrag um 13, 98 % gemindert und beläuft sich deshalb auf 1. 274, 82 €. Die Minderung beträgt damit monatlich 207, 18 €, für den Zeitraum März 2002 bis März 2003 2. 693, 34 €. Unter Berücksichtigung des von den Klägern abgesetzten Betrages von 499, 44 € errechnet sich ein Rückzahlungsanspruch von insgesamt 2. 193, 90 €.

Die zulässige Höhe der Kaution gemäß § 551 Abs. 1 BGB bemißt sich nach der um 13, 98 % geminderten Nettomiete von 1. 288 €, somit nach dem Betrag von 1. 107, 89 €. Das Dreifache dieser Miete ergibt eine zulässige Kaution von höchstens 3. 323, 67 €. Den darüber hinausgehenden Betrag von 540, 33 € hat die Beklagte an die Kläger zurückzuzahlen. Die von den Klägern daneben geltend gemachten Zinsen schuldet die Beklagte nach §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB.
(…)