Die Familie erhält seit Januar 2005 Hartz IV-Leistungen und bewohnt eine 103 qm große 4-Zimmer-Wohnung in Gießen. Die Miete hierfür beträgt insgesamt 770,84 EUR monatlich.

Nach sechs Monaten kürzte die GIAG ihre Zahlungen auf die angemessenen Kosten von monatlich 626,28 EUR. Zur Begründung für die vermeintliche Angemessenheit dieser Kosten legte sie ihr „Konzept über die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Landkreis Gießen“ vom 09.06.2010 vor. Dieses Konzept berücksichtigt die Kosten der Unterkunft aller Leistungsempfänger sowie Daten von angemessenem Wohnraum aus Kleinanzeigen des Giessener Anzeigers (insgesamt derzeit 4894 Datensätze) und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse des Landkreises und der Stadt Gießen.

Das Sozialgericht hielt dies nicht für schlüssig. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Konzept die erforderliche Fallzahl zugrunde gelegt worden sei und welche Wohnungen genau einbezogen wurden. Die von den Gutachterausschüssen erfassten Wohnungen seien nicht beziffert, die Daten teilweise zu alt und die Einteilung der Wohnungsgrößen in drei Kategorien (bis 50 qm, 51-90 qm, ab 91 qm) zu grob.

Bis zu einer neuen Entscheidung zahlt die GIAG die tatsächlichen Kosten vorläufig weiter.

Urteil vom 28.10.2010, Az.: S 25 AS 775/10 (nicht rechtskräftig)

Quelle: Pressemitteilung 2010/6 des Sozialgerichts Gießen

Das Gericht begründet seinen Beschluss im wesentlichen wie folgt (bearbeitet und gekürzt):

Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB 11 werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Das Bundessozialgericht hat mit Urteil vorn 18. Juni 2008 (B 14/11b AS 67/06 R) ausgeführt, dass der Wortlaut dieser Vorschrift die Berücksichtigung von Tilgungsraten nicht ausschließe. Als tatsächliche Aufwendungen für die Unterkunft kämen danach bei Eigentumswohnungen die gesamten Finanzierungskosten, mithin auch Tilgungsleistungen in Betracht, wenn es sich um eine angemessene Eigentumswohnung im Sinne des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB 11 handele. Allerdings bestehe insoweit ein Spannungsverhältnis zwischen dem Schutz des Wohnungseigentums einerseits und der Beschränkung der Leistungen nach dem SGB 11 auf die aktuelle Existenzsicherung andererseits. Das Arbeitslosengeld II solle den Lebensunterhalt sichern und grundsätzlich nicht der Vermögensbildung dienen. Die mit der Tilgung eintretende Minderung der auf dem Wohneigentum ruhenden Belastungen führe jedoch bei wirtschaftlicher Betrachtung zu einer Mehrung des Vermögens des Eigentümers. Dies sei aber bei Abwägung der widerstreitenden Zielvorgaben jedenfalls dann hinzunehmen, wenn ohne Übernahme der Tilgungsleistungen durch den Grundsicherungsträger der Verlust des selbst genutzten Wohneigentums drohe. Sei die Erbringung von Tilgungsleistungen notwendig, um die Eigentumswohnung weiter nutzen zu können, und wäre ohne die Fortführung der Tilgung eine Aufgabe der Wohnung unvermeidlich, habe bei wertender Betrachtung der Gesichtspunkt der Vermögensbildung zurückzutreten. Insoweit müsse der Hilfebedürftige deshalb vor Inanspruchnahme staatlicher Leistungen in Form der Tilgungsverpflichtung alles unternehmen, um den Bezug von Grundsicherungsleistungen so niedrig wie möglich zu halten. Außerdem könnten die Finanzierungskosten einschließlich der Tilgungsleistungen insgesamt vom Grundsicherungsträger nur bis zu der Höhe übernommen werden, die er auch bei einer angemessenen Mietwohnung als Kosten der Unterkunft zu tragen hätte. Da es sich aber dann um tatsächliche Kosten der Unterkunft handele, sei in diesem Rahmen für eine darlehensweise Gewährung nach dem SGB II kein Raum.

Nach diesen Grundsätzen hat der Antragsteller einen Anspruch auf Übernahme der tatsächlich von ihm zu zahlenden Tilgungsleistungen laut Tilgungsplan vom (…). Im Beschwerdeverfahren hat der Antragsteller ein Schreiben der Bank eingereicht, in dem aufgeführt ist, dass weder der Tilgungsanteil noch der Zinsanteil, den der Kläger für seine Wohnung an die Bank zu zahlen hat, gestundet oder ausgesetzt werden könne, eine Finanzierungsalternative bzw. eine Umschuldung aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers nicht möglich sei und an den vorgegebenen Darlehenskonditionen festgehalten werde. Eine Aussetzung der Rate von 199,09 EUR pro Monat sei nicht möglich. (…)

Bei der Wohnung des Antragstellers handelt es sich unzweifelhaft um nicht einzusetzendes Vermögen nach § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II. Unter Einbeziehung der Tilgungsleistung bleibt der Antragsteller mit seinen  Kosten der Unterkunft auch unterhalb der angemessenen Miete für den Bereich des Antragsgegners. Der Antragsgegner geht gegenwärtig von einer Mietobergrenze von 301,50 EUR aus. Darin sind Heizkosten nicht enthalten. In dem letzten in den Verwaltungsakten befindlichen Bescheid vom 19. Februar 2010 werden Kosten der Unterkunft in Höhe von 185,28 EUR gewährt. Darin sind Heizungskosten in Höhe von 48,00 EUR enthalten. Inklusive Heizungskosten beläuft sich die Mietobergrenze somit auf 349,50 EUR. Bei Berücksichtigung von 185,28 EUR Unterkunftskosten einschließlich Heizung und einer Tilgungsleistung für z. B. Mai 2010 in Höhe von 158,36 EUR ergibt sich ein Betrag von 343,64 EUR. Dieser liegt unterhalb der Warmmiete von 349,50 EUR. Bei ansteigender Tilgungsleistung könnte allerdings die Mietobergrenze überschritten werden, wobei zu berücksichtigen sein wird, ob auch die Mieten im Bereich des Antragsgegners steigen. Dann müsste der Antragsgegner überdenken, inwieweit der überschießende Teil als Darlehen gewährt werden könnte. Gegenwärtig liegen die Kosten der Unterkunft für die von der Größe her angemessene Wohnung des Antragstellers jedoch unterhalb der Mietobergrenze, so dass die Tilgung als Beihilfe entsprechend den Vorgaben des Bundessozialgerichts zu übernehmen sind.

Der alleinstehende Kläger begehrt für den Zeitraum vom 1.10.2005 bis 31.3.2006 die Übernahme der tatsächlichen Kosten für die von ihm bewohnte 53,63 qm große Wohnung in Höhe von 250 Euro plus 80 Euro Nebenkostenvorauszahlung und 20 Euro monatliche Heizkostenvorauszahlung – zusammen 350 Euro – als Leistungen für Unterkunft und Heizung von dem beklagten Grundsicherungsträger. Die Beklagte hatte den Kläger durch Schreiben vom 1.3.2005 darauf aufmerksam gemacht, dass ihrer Ansicht nach seine Kaltmiete unangemessen hoch sei und nur bis zum 30.9.2005 weiterhin übernommen sowie alsdann auf die angemessene Höhe abgesenkt werde. In analoger Anwendung der Wohngeldtabelle zu § 8 WoGG habe der Kläger nur Anspruch auf 245 Euro monatliche Unterkunftskosten (zweite Spalte von rechts der Tabelle – Bezugsfertiger Wohnraum ab 1.1.1966 bis zum 31.12.1991 – Mietstufe III) zuzüglich Heizkosten. Die Beklagte belegte ihre Auffassung durch eigene Auswertungen von Mietangeboten aus der 25. bis 27. Kalenderwoche des Jahres 2005 und vollzog die Absenkung zum 1.10.2005.

Vor dem SG Schleswig und dem Schleswig-Holsteinischen LSG ist der Kläger erfolglos geblieben. Das LSG hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt, die Beklagte habe die Angemessenheitsgrenze zutreffend bestimmt. Im Suchbereich Flensburg gebe es eine hinreichende Menge an Wohnungen im “unteren Bereich” mit einer Wohnraumgröße zwischen 35 bis 65 qm und bis zu der von der Beklagten bestimmten Referenzmiete von 245 Euro. Die Beklagte habe durch diverse Wohnungsangebote belegt, dass sich die Verhältnisse auf dem Mietwohnungsmarkt in Flensburg in den Tabellenwerten zu § 8 WoGG zutreffend widerspiegelten. Nach dem von ihr vorgelegten Marktmietenmonitor 2007 bewege sich das Mietspektrum für Wohnungen zwischen 35 und 50 qm zwischen 201 bis 225 Euro (319 Wohnungen) bzw 226 bis 250 Euro (233 Wohnungen). Es sei nicht davon auszugehen, dass sich der Mietwohnungsmarkt 2007 wesentlich anders darstelle als in den Jahren 2005/2006.

Auf die Revision des Klägers hat der Senat das Urteil des Schleswig-Holsteinischen LSG aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Senat vermochte an Hand der Feststellungen des LSG nicht abschließend zu beurteilen, ob der Beklagte verpflichtet war, die vom Kläger im streitigen Zeitraum geltend gemachten Aufwendungen für Unterkunft in Höhe von 330 Euro monatlich als Leistungen für Unterkunft zu übernehmen.

Es liegen bereits keine hinreichenden Erkenntnisse dazu vor, ob diese Aufwendungen angemessen iS des § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II waren. Zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenze ist eine örtliche Referenzmiete von dem Grundsicherungsträger auf Grundlage eines schlüssigen Konzepts zu ermitteln. Hieran mangelt es im vorliegenden Fall. Zur Feststellung der abstrakt angemessenen Referenzmiete genügt es nach ständiger Rechtsprechung des BSG nicht – ohne Ausfall der örtlichen Erkenntnismöglichkeiten – auf die Werte der Tabelle zu § 8 WoGG zurückzugreifen. Das schlüssige Konzept kann auch nicht gleichsam durch die “Gegenprobe” ersetzt werden, ob es möglich ist, innerhalb eines – hier zudem nicht eindeutig eingegrenzten – Vergleichsraums Wohnungen bis zur Höhe der Tabellenwerte des WoGG in der angemessenen Wohnraumgröße anzumieten. Insoweit vermischt die Beklagte die Bestimmung der abstrakten Referenzmiete, also die Ausfüllung des unbestimmten Rechtsbegriffs der “Angemessenheit” iS des § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II, mit der Feststellung der Voraussetzungen der Durchführung von Kostensenkungsmaßnahmen iS von § 22 Abs 1 Satz 3 SGB II. Ob Wohnraum zu dem ermittelten Referenzmietpreis im Vergleichsraum oder ggf unter Achtung des sozialen Umfeldes (Unzumutbarkeit von Kostensenkungsmaßnahmen) angemietet werden kann, ist eine Frage der konkreten Angemessenheit, die nach Auffassung des erkennenden Senats erst bei der Durchführung des Kostensenkungsverfahrens nach § 22 Abs 1 Satz 3 SGB II (Unmöglichkeit von Kostensenkungsmaßnahmen) zu beantworten ist. Da hier jedoch bereits die abstrakt angemessene Referenzmiete nicht feststeht, kann auch nicht beurteilt werden, ob die Beklagte das Kostensenkungsverfahren zu Recht eingeleitet hat und ob sowie in welchem Umfang der Kläger ggf verpflichtet war, seine Unterkunftskosten zu senken.

Vorinstanzen:
SG Schleswig – S 7 AS 717/05 -
Schleswig-Holsteinisches LSG – L 3 AS 11/07 -

Der Kläger schloss am 19. November 2007 zum 1. Dezember 2007 einen Mietvertrag über eine rund 50 qm große Zweizimmerwohnung zu einem Bruttokaltmietzins von 291,90 Euro plus Heizkostenvor­aus­zahlung von 70 Euro. Auf seinen Antrag ‑ ebenfalls vom 19. November 2007 ‑ bewilligte der Be­klagte ihm jedoch nur Leistungen für Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von 319 Euro für den Monat Dezember 2007 und 324 Euro für die Monate Januar bis Mai 2008. Der Beklagte begründete seine Entscheidung damit, dass nur die angemessenen Aufwendungen zu übernehmen seien. Der Kläger sei ohne vorherige Zusicherung zur Über­nahme der Unterkunftskosten in die neue Wohnung umgezogen. Die Mietobergrenze für Ein­personenhaushalte nach dem SGB II betrage in Wilhelms­haven 259 Euro (Kaltmiete plus Nebenkosten).

Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Der Senat hat das Urteil des Landessozialgerichts auf die Revision des Beklagten aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Ent­scheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Zutreffend ist der beklagte Grundsicherungsträ­ger zwar davon ausgegangen, dass er nach § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II grundsätzlich nur verpflichtet ist, die angemessenen Unterkunftskosten zu übernehmen. Der Senat kann nach dem Stand des Ver­fahrens unentschieden lassen, ob die tatsächlich entstandenen Kosten als angemessene Kosten der Unterkunft anzusehen sind. Denn ein Anspruch auf die tatsächlichen Unterkunftskosten kann sich hier aus dem für die vorliegende Fallgestaltung anwendbaren § 22 Abs 1 Satz 3 SGB II ergeben. Eine Absenkung erfolgt insoweit nicht, wenn den Hilfebedürftigen keine Kostensenkungsobliegenheit trifft. Dieses gilt grundsätzlich auch, wenn der Hilfebedürftige kurz vor Beginn des Leistungsbezugs eine neue Wohnung zu einem unangemessenen Mietzins anmietet. Der Grundsicherungsträger ist daher zunächst verpflichtet, die tatsächlichen Kosten der Wohnung – in der Regel jedoch längstens für sechs Monate – zu tragen, es sei denn, der Hilfebedürftige hatte bei Abschluss des Mietvertrags ihm zure­chenbar Kenntnis von der Unangemessenheit der Aufwendungen. Einer Zusicherung des Trägers zur Übernahme der Aufwendungen für die “neue” Wohnung im Sinne des § 22 Abs 2 SGB II bedarf es im Gegensatz zur Auffassung des Beklagten vor Leistungsbeginn/Erstantragstellung jedoch nicht.

Einschlägige Vorschriften:

§ 22 Abs 1 Sätze 1 und 3 SGB II

(1) Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. … Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf des allein stehenden Hilfe­bedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft so lange zu berücksichtigen, wie es dem allein stehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate.

…

§ 22 Abs 2 Satz 1 SGB II

(2) Vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft soll der erwerbsfähige Hilfebedürftige die Zusicherung des für die Leistungserbringung bisher örtlich zuständigen kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. …

Az.: B 4 AS 19/09 R T. ./. JobCenter Wilhelmshaven

Vorinstanzen:

SG Oldenburg – S 47 AS 238/08 -
LSG Niedersachsen-Bremen – L 13 AS 210/08 -

Quelle: Pressemitteilung des Bundessozialgerichts

Derzeit werden folgende einheitliche Mietobergrenzen anerkannt (bis zu einer Entscheidung des Landessozialgerichts):

1-Personenhaushalt – 301,50 Euro

2-Personenhaushalt – 361,80 Euro

3-Personenhaushalt – 453,00 Euro

4-Personenhaushalt – 508,30 Euro

5-Personenhaushalt – 568,10 Euro

6-Personenhaushalt – 627,90 Euro

7-Personenhaushalt – 687,70 Euro

Für jedes weitere Mitglied der Bedarfsgemeinschaft werden weitere 59,80 Euro anerkannt.

Die Tabelle gibt die sogenannte Bruttokaltmiete an. Das heißt Miete plus (kalte) Betriebskosten. Die Heizkosten werden zusätzlich gewährt.

Das Jobcenter erkennt die Beträge aber (freiwillig) nur ab Juni 2009 an. Die zugrundeliegende Änderung des Mietspiegels stammt aber aus dem November 2008.

Tipp:

Wenn Sie nicht die volle Miete ausbezahlt bekommen (haben) sollten Sie jetzt einen Widerspruch oder einen Überprüfungsantrag stellen. Ich berate Sie gerne.

Die Beratungskosten können über einen Beratungshilfeschein abgerechnet werden. Wie einen Beratungshilfeschein bekommt können Sie hier nachlesen: Beratungshilfe

Lassen Sie sich aber vorher beraten. Für Empfänger von ALG II wird die Beratung bei einem Anwalt durch Beratungshilfe gedeckt. Das heißt die Beratung ist – wenn man sich vorher beim Amtsgericht einen Beratungshilfeschein geholt hat kostenfrei.

Machen Sie jetzt einen Termin.

Die zu wenig gezahlte Miete kann bis zu vier Jahre in die Vergangenheit überprüft und dann der Differenzbetrag nachgezahlt werden.

Für die letzten zwei Jahre beträgt die Differenz – für einen Ein-Personen-Haushalt – mindestens 28,50 Euro pro Monat. Für die Zeit davor mindestens 25,50 Euro.

Für Bedarfsgemeinschaften mit zwei und mehr Personen sind die Zahlen entsprechend höher.

Konkret angemessen dürften derzeit folgende Mieten sein (jeweils zzgl. Heizkosten):

1-Personen-Haushalt 301,50 Euro

2-Personen-Haushalt 361,75 Euro

3-Personen-Haushalt 453,20 Euro

4-Personen-Haushalt 508,05 Euro