Hartz IV: Tilgungsleistungen für Eigentumswohnung werden übernommen wenn für Erhalt der Wohnung erforderlich
Erstellt von RA-Felsmann am Sonntag 18. Januar 2009
Das Bundessozialgericht – B 14/11b AS 67/06 R – hat entschieden, dass Tilgungsleistungen auf ein Darlehen, das für den Erwerb einer selbst genutzten Eigentumswohnung aufgenommen können durch die ARGE übernommen werden, wenn der Hilfebedürftige ohne die Übernahme von Tilgungsraten gezwungen wäre seine Wohnung aufzugeben.
Aus dem Urteil des Bundessozialgerichts (bearbeitet und gekürzt):
Der Kläger begehrt höhere Leistungen für Unterkunft und Heizung nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) für die Zeit vom 1. März 2005 bis 31. Mai 2005 unter Berücksichtigung von Tilgungsraten für eine selbst genutzte Eigentumswohnung. (…)
Mit Schreiben vom 10. März 2005 wies der Kläger darauf hin, dass er, wenn die Beklagte die Tilgungsleistungen weiterhin nicht berücksichtige, gezwungen sei, die selbstgenutzte Eigentumswohnung zu verkaufen, obwohl sie wegen Eigennutzung geschütztes Vermögen sei. Sie stelle für ihn eine Alterssicherung dar. Da er die Schulden bis auf einen Betrag von 14.707 Euro zurückgezahlt habe, sei ein Verkauf weder wirtschaftlich noch zumutbar. Die Tilgungsraten müssten zumindest in Höhe des angemessenen Kaltmietzinses übernommen werden. Er werde in ungerechtfertigter Weise benachteiligt gegenüber solchen Beziehern von Arbeitslosengeld II (Alg II), die gerade erst Wohnungseigentum erworben hätten und bei denen die Zinszahlungen entschieden höher seien als die Tilgungsraten. Würde er eine vergleichbare Wohnung anmieten, würde die Beklagte den angemessenen Mietzins übernehmen. (…)
Nach § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Als angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung anzusehen, die nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist (BSG SozR 4-4200 § 22 Nr 3 RdNr 19, 20). Diese zu Mietwohnungen entwickelten Grundsätze gelten auch, soweit Hilfebedürftige Kosten für eine selbst genutzte Eigentumswohnung von angemessener Größe im Sinne des § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II geltend machen (vgl Urteil des Senats vom 15. April 2008 – B 14/7b AS 34/06 R – zu einem angemessenen Hausgrundstück). Die Angemessenheit der Eigentumswohnung im Sinne des § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II indiziert allerdings noch nicht die Angemessenheit der durch eine solche Wohnung verursachten Unterkunftskosten im Sinne des § 22 SGB II. Die Angemessenheit der Unterkunftskosten richtet sich vielmehr für Mieter und Wohnungseigentümer nach einheitlichen Kriterien. § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II ist eine rein vermögensrechtliche Schutzvorschrift gegenüber dem Verwertungsbegehren des Grundsicherungsträgers, verhält sich aber nicht zur Höhe der nach § 22 SGB II zu übernehmenden Unterkunftskosten. Im Hinblick auf die durch die Unterkunft verursachten Kosten gibt es im Regelfall keinen sachlichen Grund, Haus- oder Wohnungseigentümer unterschiedlich zu behandeln.
Der Wortlaut des § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II schließt die Berücksichtigung von Tilgungsraten nicht aus. Als tatsächliche Aufwendungen für die Unterkunft kommen danach bei Eigentumswohnungen die gesamten Finanzierungskosten, mithin auch Tilgungsleistungen in Betracht.
Auch der Sinn und Zweck der Leistung steht der Übernahme von Tilgungsleistungen nicht entgegen. Der Gesetzgeber räumt dem Erhalt der Wohnung allgemein einen hohen Stellenwert ein, ohne Rücksicht darauf, ob diese gemietet ist oder im Eigentum des Hilfebedürftigen steht. § 22 SGB II dient dem Schutz der Wohnung als räumlichem Lebensmittelpunkt. Nach § 22 Abs 1 Satz 2 SGB II hat der Grundsicherungsträger jedenfalls für eine Übergangsfrist selbst unangemessen hohe Mietkosten zu übernehmen, solange es dem Hilfebedürftigen nicht möglich ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Kosten zu senken. Steht tatsächlich eine abstrakt angemessene Unterkunftsalternative nicht zur Verfügung, sind die Aufwendungen für die tatsächlich gemietete Unterkunft als konkret angemessen anzusehen. Auch der Verwertungsausschluss des § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II dient, worauf der Senat bereits hingewiesen hat, nicht dem Schutz der Immobilie als Vermögensgegenstand, sondern allein dem Schutz der Wohnung im Sinne der Erfüllung des Grundbedürfnisses “Wohnen” und als räumlicher Lebensmittelpunkt. Das dort genannte “Schonvermögen” soll der Hilfebedürftige deshalb nicht verwerten müssen.
Allerdings besteht insoweit ein Spannungsverhältnis zwischen dem Schutz des Wohneigentums einerseits und der Beschränkung der Leistungen nach dem SGB II auf die aktuelle Existenzsicherung andererseits. Das Arbeitslosengeld II soll den Lebensunterhalt sichern und grundsätzlich nicht der Vermögensbildung dienen. Die mit der Tilgung eintretende Minderung der auf dem Wohneigentum ruhenden Belastungen führt jedoch bei wirtschaftlicher Betrachtung zu einer Mehrung des Vermögens des Eigentümers. Dies ist aber bei Abwägung der widerstreitenden Zielvorgaben jedenfalls dann hinzunehmen, wenn ohne Übernahme der Tilgungsleistungen durch den Grundsicherungsträger der Verlust des selbstgenutzten Wohneigentums droht. Ist die Erbringung von Tilgungsleistungen notwendig, um die Eigentumswohnung weiter nutzen zu können und wäre ohne Fortführung der Tilgung eine Aufgabe der Wohnung unvermeidlich, hat bei wertender Betrachtung der Gesichtspunkt der Vermögensbildung zurückzutreten.
Erforderlich ist daher zum einen, dass die Kosten in Form von Tilgungsleistungen zur Erhaltung des Wohneigentums unvermeidbar sind. Der Hilfebedürftige muss deshalb vor einer Inanspruchnahme staatlicher Leistungen alles unternehmen, um die Tilgungsverpflichtung während des Bezugs von Grundsicherungsleistungen so niedrig wie möglich zu halten. Zum anderen können Finanzierungskosten einschließlich der Tilgungsleistungen insgesamt vom Grundsicherungsträger nur bis zu der Höhe übernommen werden, die er auch bei einer angemessenen Mietwohnung als Kosten der Unterkunft zu tragen hätte. Da es sich insoweit um tatsächliche Kosten der Unterkunft handelt, ist in diesem Rahmen für eine darlehensweise Gewährung nach dem SGB II kein Raum. Wenn die unvermeidliche Tilgungsleistung die angemessenen Kosten einer Mietwohnung übersteigt, könnte darüber hinaus ein Darlehen in Betracht kommen.
Ausgehend vom Ziel des Gesetzgebers, die Beibehaltung der Wohnung zu ermöglichen, so lange dies zu Lasten der Allgemeinheit mit vertretbaren Kosten (angemessene Kosten der Unterkunft) verbunden ist, spricht auch das Gebot der Gleichbehandlung von hilfebedürftigen Mietern und Wohnungseigentümern für eine Einbeziehung von Tilgungsleistungen. Eine Ausformung dieses Gebots lässt sich auch dem Wohngeldrecht entnehmen. Der Bezugnahme auf das Wohngeldrecht kann in diesem Zusammenhang nicht entgegen gehalten werden, dass dessen Grundsätze für die Bestimmung der Angemessenheit der Unterkunftskosten nicht maßgebend seien. Entscheidend ist hier, dass sowohl die Leistungen für KdU nach § 22 SGB II als auch das Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz (WoGG) der Sicherung des Wohnens dienen. Alg II- und Sozialgeldempfänger nach dem SGB II sind nur deshalb aus dem Kreis der Wohngeldberechtigten (§ 1 Abs 2 Satz 1 Nr 2 WoGG) ausgeschlossen, weil Leistungen für die KdU nach § 22 SGB II den angemessenen Wohnbedarf umfassend sicherstellen. Nach § 6 Abs 1 WoGG wird aber bei Eigentumswohnungen als “Belastung” diejenige “aus dem Kapitaldienst und aus der Bewirtschaftung” zugrunde gelegt. Zum Kapitaldienst zählt dort neben den Darlehenszinsen ua auch die Tilgungsverpflichtung. Hieraus wird zudem deutlich, dass die Übernahme von Tilgungsleistungen in einem steuerfinanzierten Sicherungssystem nicht notwendig ausgeschlossen ist. (…)
Tags: - Kosten der Unterkunft, ARGE, Eigenheim, Jobcenter, Sozialrecht, Zinsen Tilgung
Sonntag 18. Januar 2009 um 12:25
Das ist genau mein Problem.
Seit gestern habe ich den Bescheid über mir zustehendes Arbeitslosengeld II.
Ich wohne mit meiner Tochter (17 Jahre, Schülerin)in einer 48 qm Altbauwohnung in Hamburg-Ottensen, Das einstige Mietshaus wurde 2001 in eine Wohnanlage umgewandelt, seitdem bin ich Eigentümerin, jedoch wohne ich seit 1987 in dieser Wohnung.
ZU 60% ist die Hypothek bezahlt, Die Tilgungsrate von 220€ wird nicht zum Bedarf gerechnet, für Unterkunft und Heizung werden 340€ bewilligt. Wäre ich weiterhin Mieterin derselben Wohnung, würden uns für die Zweizimmerwohnung ca. 600 € genehmigt werden.
Egal, was ich dazuverdienen kann, die Tilgungrate für den Wohnbedarf wird niemals berücksichtigt. Was kann ich tun?
Sonntag 18. Januar 2009 um 12:57
@ chh:
Ich kann ohne – das mir die Unterlagen vorliegen – keine Beratung durchführen. Ich kann aber gerne Ihren Fall übernehmen. Das finanzielle Risiko für Sie ist gering da sich die Kosten über Beratungshilfe bzw. Prozesskostenhilfe decken lassen.
Rufen Sie mich gerne am Montag mal an.
Freitag 20. Februar 2009 um 09:58
Tina
Ich habe auch einen neuen Bescheid bekommen.
Mir werden nur noch 2 Drittel der angemessenen Kosten gezahlt, obwohl mein Eigentum geschützt und selbst bewohnt ist. Damit kann ich meine Kosten nicht decken. Die Banke ist nicht bereit, die Zinsen zu senken und damit gilt mein Wohnraum als unangemessen teuer. Muß ich nun ausziehen?
MfG Tina
Freitag 20. Februar 2009 um 10:03
@ Tina
Niemand muss ausziehen. Man kann die Differenz aus der Regelleistung selber tragen.
Dienstag 3. März 2009 um 23:58
Ich finde das Urteil gut und richtig.
Jedoch fuer einen NICHT-Rechtsanwalt ist der auf Bundessozialgericht UNLESERLICH.
Unverständlich.
Eine der möglichen Folgen wäre doch prizipiell:
Man wird aufgeordert, seine Tilgungsraten zu senken.
Daraus, nach Verhandlungen mit seinen Banken, folgt ein auf möglicherweise Jahre angelegter Vertrag.
Dieser Vertrag wirkt sich evtl. auch in der Zeit, in die Zeit hinein (!), aus, in der kein Leistungsbezug mehr besteht.
Kann so etwas zulässig sein?
Muesste nicht vielmehr festgelegt werden, wie : Tilgungen werden GRUNDSÄTZLICH in Höhe der angemessenen Kaltmiete erstattet.?!
Donnerstag 18. Juni 2009 um 22:41
Tilgungsraten bie Eigentumswohnungund Hartz IV
Mir geht es auch so, nur die Zinsen will die ARGe übernehmen. diese betragen 124,38. Vom zu zahlenden Hausgeld in Höhe von 208,– /Monat will die ARGE nur 90,06 (Heizung/Wasser) und 17,94 (Müll usw.) tragen, also insgesamt 232,38 €. Insgesamt zahlen wir aber an Zins und Tilgung sowie Hausgeld 485,– €/Monat für 60 m². Das ist auch sicher angemessen, denn Wohnungen dieser Größe kosten bei uns ca. 500,– €. Die ARGE spart, wir müssen von Hartz IV 253,– € zu bezahlen, was eigentlich unmöglich ist. Hier sollte gründlich nachgebessert werden, denn 485,– € Miete würden sie auch voll zahlen.
Freitag 19. Juni 2009 um 08:16
@ Frau Reimann und Juerge K:
Für eine Übernahme muss man nachweisen, da sonst der Verlust der Wohnung droht. Vorher hat man keinen Anspruch. Zu gut deutsch Verhandlungen mit der Bank geführt haben (Aussetzung der Tilgungsraten) etc. Es ist nicht so einfach wie es nach dem Urteil des BSG den Eindruck macht … leider.
Donnerstag 2. September 2010 um 12:33
Ich kämpfe bereits seit 12/05 mit der Arge über die Unterkunft Kosten . Wir hatten im Jahre 2000 ein kleines Einfamilienhaus gebaut mit 112 m2 Wohnfläche und ca 500 m2 Grundstück ,die mit erhebliche öffentlichen Landesmittel gebaut . Da die Haus Allergiegerecht gebaut werden mußte. Als Harz IV 2005 zustande kam hatten wir auf anraten der Kreisverwaltung kosten zum Lebensunterhalt gestellen . Wir hatten auch im ersten Jahr die kompletten Kosten erhalten . Wir sind zwar beide Berufstätig aber ich verdiene nur 400 € und mein Mann 1390 € (Montage) und trotzdem kommen wir nicht zurecht und haben 2 Kinder 12 und 15 Jahren die auch Geld kosten . Seit Dezember haben wir geklagt das erste Urteil haben wir im Juni 2008 erhalten wo uns das Gericht die Kosten weiterhin zusprach (wegen den Landesmittel und der geeigneten Größe). Arge zahlte nur im Dez 05 die Kompletten Kosten nach. Aber seit 1/2006 berechnen die nur die Schuldzinsen . Mir fehhlen jeden Monat 300 € und ich bin nach all den Jahren fix unf fertig ,weil ich immer weiter in den Minus rutsche, nur weil die Arge die Tilgungn nicht zahlen will. Ich weiß einfach nicht mehr weiter. Über jeden Hinweis wäre ich dankbar den ich erhalten könnte wie ich unser Haus halten kann. Da ich aus gesundheitlichen Gründen nun auch keine Treppen mehr steigen darf . Ich habe einfach Angst alles zu verlieren.
Donnerstag 2. September 2010 um 12:40
@ Manuela E.:
Sie müssen durchhalten. Das bedeutet Sie müssen für jeden einzelnen Bewilligungszeitraum ins Widerspruchsverfahren gehen und in der Folge klagen.
Ich habe auch recht gute Erfahrungen damit gemacht jeweils eine einstweilige Anordnung zu beantragen. Ob die Voraussetzungen dafür vorliegen hängt jedoch vom Einzelfall ab.
Donnerstag 2. September 2010 um 13:53
Danke das sie so schnell geantwortet haben ,wir haben bereits Wiederspruch in die Bewilligungen gelegt . Wir haben 12/2009 bereits ein neues Klageverfahren gemacht aber bis heute keine Meldung vom Sozialgericht das ist es ja was immer so lange dauert . Der Arge interessiert es doch nicht wie es weiter geht . Man hat uns ja bereits angeboten Privatinsolvens zu beantragen ,aber damit ist ja auch niemanden geholfen . Es ist bei uns auch schwirig ersten will ich gar nicht aus dem Haus da es keine geeigneten Wohnungen für den Mietpreis den die Kreisverwaltung angibt (Wohnungen zur verfügung stehen).Es darf auch kein Altbau sein ,da die meisten mit Schimmel belastet sind und mein Sohn eien starke Schimmelallergie aht, aber das intereesiert die Arge nicht wirklich .Es dauert Monate bis Jahre bis die mal die Bescheide rausbringen nur dann sind die wieder nicht ok da wieder nur die schuldzins berechnet werden und ich lege wiederspruch ein . Und dann kommt wieder nichts.Es ist einfach kein Ende zu sehen .Habe bereits 2 Kredite aufgenommen um mein Minus aufzuarbeiten doch da es ja weiter Jahre dauert kann habe ich einfach das Gefühl ich packe das Finanzielle nicht mehr denn auf 5 Jahre jeden Monat 200 -300 € minus das ist eine menge Geld .Und ich weiß einfach nicht mehr weiter: Meine Frage an Sie haben sie bereits Verhahren gewonnen wo die Tilgung komplett übernommen wurde und wie lange hat das ganze Verfahren gedauert. Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen. Mfg Manuela E.
Donnerstag 2. September 2010 um 14:37
@ Manuela E.:
Es ist bis jetzt noch kein (Klage-) Verfahren abgeschlossen. Aber ich habe schon mehrere Verfahren im einstweiligen Rechtsschutz für Mandanten gewinnen können. Das bedeutet aber, dass die ARGE vorläufig (Darlehnsweise) zahlt und sich die Schulden nicht weiter anhäufen.
Mittwoch 27. Oktober 2010 um 11:11
Ich finde es sehr seltsam, dass bei Arbeitslosigkeit angemessene Mieten übernommen werden, Kapitaldienste in vergleichbarer Höhe für selbst genutzte Eigenheime aber offensichtlich nicht, oder nur nach zermürbenden Rechtsstreitigkeiten.
Eine Miete dient doch auch der Vermögensbildung, nämlich derjenigen des Wohnungs- oder Hausbesitzers. Es werden also diejenigen, die bereits vermögend sind, vom Arbeitsamt gesponsort. Die Zahl der privaten Immobilienbesitzer, deren Mieteinnahmen vom Arbeitsamt oder auch Wohnungsamt bezahlt werden, dürfte locker 5-stellig sein.
Wer aber ein Eigenheim finanziert, um günstigere monatliche Wohnkosten zu haben als mit einer Miete, wird fertiggemacht.
Das kann rechtlich eigentlich nicht Bestand haben. Das ist doch unsittlich.
Freundliche Grüße, Christian P.